전세가격이 매매가격보다 비쌀 수 있을까?

'전셋값이 집값을 넘어설 수 있는가?'라고 묻는다면, 대답은 '넘어설 수 있음'이다. 주택이라는 자산을 구매하는 데 들어가는 비용보다 이를 이용만 하는 데 들어가는 비용이 더 높을 수 있다는 게 언뜻 이해 가지 않지만, 충분히 그럴 수 있다. 얼마 전에는 실제로 전셋값이 집값과 같거나 더 높은 주택이 생기고 있다는 보도까지 있었다. 과거에는 전셋값이 집값의 60~70% 수준을 육박하면 누구나 '남의 집에 사느니 차라리 내 집을 사겠다'는 생각을 했다. 그래서 많은 사람이 집을 사고 결국은 집값이 다시 올라갔다. 하지만 요즘은 그렇지가 않다. 그 이유를 설명하는 것은 그리 어렵지 않다. 전세의 경우 목돈이 전세 계약 기간 동안 이자 없이 묶이는 불편만 감수하면 되지만, 집을 구매하고 보유할 경우, 들어가는 취•등록세, 재산세 등 각종 세금을 고려해야 하고 무엇보다 가격 하락에 대한 위험을 고스란히 져야 하기 때문이다. 그러니 집값이 더는 과거처럼 오르지 않을 것이라는 전망이 우세할 경우라면 아무리 전셋값이 오른다 해도 사람들이 집 사겠다는 마음을 내기란 좀처럼 쉽지 않다.

 

전세가격 / 매매가격

참고로 2015년 3분기 기준으로 서울지역 평균 전셋값은 3억 7,800만 원이다. 한 해 동안 무려 18%가 올랐다. 전국의 평균 전셋값을 따져봐도 2억 1,000만 원이 된다고 한다. 우리나라 도시근로자 가구 평균 연 소득이 5,300만 원 수준이므로 정말 숨만 쉬고 모아도 4년을 모아야 한다는 셈법이 나온다. 이러한 전셋값 상승 기조는 계속 이어지고 있다. 그 이유는 계속되는 저금리 때문에 전세금을 받아놓아도 별달리 운용할 곳이 마땅찮은 집주인들이 월세나 반전세로 전환하면서 전세물량 부족현상이 심해져서 전셋값 상승을 더욱 부채질하고 있기 때문이다. 전셋값이 고공행진을 하는 매커니즘에도 금리가 핵심적인 역할을 하고 있다. 상황이 이렇다 보니 전셋값이 집값의 80% 수준에 육박해도 구하기가 어렵다고 한다. 아울러 최근 전세상황을 보면 집주인이 사는 본인 소유의 집은 이미 대출을 꽉꽉 채워 받은 상태이고 전세를 놓은 집은 추가 대출만으로는 전세금을 갚을 여력이 없는 경우가 그러하다. 이 경우, 만약 집값이나 전셋값이 내려가게 되거나, 전세 만기가 되었는데 다른 세입자가 들어오지 않을 경우, 집주인은 기존 전세금을 기한 내 내어주지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 그야말로 깡통 전셋집이 되는 것이다. 따라서 이 경우를 미리 방지하기 위해 아래와 같은 주의가 필요하다.

 

1. 전세 계약서에 확정일자를 받는 것은 물론이고
2. 대출이 있는 집과는 전세계약을 피할 뿐만 아니라,
3. 서울보증보험에서 하는 <전세자금보장보험>에 가입하는 것이다.

 

참고로 전세자금보장보험의 경우 전세계약 기간만료 이후 집주인이 전세금을 내어줄 수 없으면, 전세금을 보증보험회사가 대신 내어주는 보험이다. 물론, 기존에 대출이 끼어있는 집의 경우는 가입이 불가능할 수도 있고 아파트냐 연립주택이냐에 따라 보장해주는 금액 비율도 다르니 상세한 것은 보증보험회사에 문의해 보는 것이 좋겠다.