부동산 경매와 공매, 어떻게 투자할까?

부동산 투자자들에게 또 한 가지 매력적인 투자 수단이 있습니다. 바로 부동산 경매입니다. 투자자들이 부동산 경매에 관심을 갖는 까닭은 시세보다 훨씬 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있기 때문입니다.

 

경매 시장에 나온 부동산들은 채무자(부동산 소유자) 개인의 사정이 궁박하여 부동산을 더 이상 소유할 수 없거나, 채권자(은행 등)들 간의 복잡한 이해관계 때문에 권리관계가 제대로 정리되지 않는 등의 이유로 국가가 나서 부동산을 압류한 것들입니다. 이렇게 경매 시장에 나온 부동산들은 한 번씩 유찰될 때마다, 즉 주인을 찾지 못할 때마다 경매가가 낮아지기 때문에 타이밍을 잘 노린다면 숨은 부동산을 내 자산으로 만들 수 있는 기회가 되기도 합니다. 하지만 부동산 경매 또한 늘 수익을 안겨주는 것만은 아니므로 항상 전체적인 경제 상황을 잘 지켜보아야 합니다. 

 

그렇다면 부동산 경매에 대한 정보를 간략히 살펴보겠습니다.

 

부동산 경매의 절차와 기간

경매는 채권자가 신청한 후 매각이 이루어지면서 시작됩니다. 그리고 배당이 되는데, 경매 신청에서 최초 매각 기일까지가 빠르면 4~5개월이 걸립니다. 2주 후 대금 납부와 배당까지 2개월이 소요되므로 7~8개월이 걸린다고 볼 수 있습니다. 이해관계가 많이 얽혀 있어서 변수가 존재하기 때문에 기한이 무한정으로 늘어날 수 있습니다. 그래서 보통 최초 매각 기일에 매각이 될 가능성이 많지 않습니다.

 

부동산이 불황이라면 1회 또는 그 이상 유찰될 수 있기 때문입니다. 또한 권리관계나 임대차 관계에 문제가 있는 물건은 3회 이상 유찰되기도 합니다. 한번 유찰되면 다음 매각 기일까지 1개월 정도가 소요되므로 기간이 지연됩니다. 또한 매수인이 돈을 지불하지 못하여 배당이의신청이 들어오는 경우 등 다양한 변수가 존재합니다. 기본적으로 채권회수(배당)까지 아파트는 8~9개월, 다세대・연립/단독주택/오피스텔/토지 등은 9~10개월, 상가와 공장 등은 10~12개월 정도가 소요됩니다.

 

부동산 경매 정보는 어디서 얻을 수 있을까?

경매 정보는 기본적으로 대법원에서 제공합니다. 이를 바탕으로 민간 경매정보 업체가 부가적인 정보를 제공하고 있습니다. 경매정보 제공 매체는 일간 신문, 경매정보지, 인터넷 경매정보 및 경매사건 목록이 있습니다.

 

일간 신문에 매각 기일 14일 전에 경매 물건에 대한 공고가 이루어집니다. 일간 신문에는 새로운 경매 물건만 공고되고 유찰된 경매 물건은 공고되지 않습니다. 그래서 기본적인 정보만 확인할 수 있습니다. 경매정보지는 법원에서 진행되는 물건을 한눈에 파악할 수 있습니다. 또한 권리 및 임대차 관계 등에 대한 정보가 담겨 있어 기본적인 권리분석도 가능합니다.

 

인터넷 경매 정보는 경매 물건에 관한 가장 빠르고 정확한 정보를 제공합니다. 대부분 무료로 정보를 제공합니다. 지역, 법원, 감정평가액 등 자신에게 맞는 경매 물건을 쉽게 검색할 수 있습니다. 그리고 경매 통계, 유사 경매 물건, 낙찰 사례, 평균 낙찰가율 및 시세 등 유용한 정보도 제공합니다. 주요 경매정보 제공 업체는 부동산태인, 지지옥션, 굿옥션 등이 있습니다.

 

부동산 경매와 공매의 차이점

부동산 경매와 공매 차이

최근 경매 시장이 과열되고 물건 수도 감소하고 있어서 공매가 주목을 받고 있습니다. 경매와 공매는 공개적인 경쟁을 통해서 매각한다는 점에서 서로 유사하지만 다소 다릅니다. 경매는 법원에서 진행하지만, 공매는 한국자산관리공사에서 진행합니다. 경매는 담보대출 원리금, 카드 연체금, 임대차 보증금 등의 회수를 목적으로 실시됩니다. 하지만 공매는 체납된 세금이나 공과금 등 회수를 목적으로 실시됩니다. 당연히 공매가 경매보다 매각 도중에 취하되는 비율이 높습니다.

 

경매는 지정된 매각 기일에 경매 부동산 관할 법원의 입찰법정에서 매각이 이루어집니다. 공매는 전자입찰로, 입찰보증금 납부, 입찰서 작성 등 모든 과정이 전산화되어 있습니다. 공매 전자입찰을 위해서는 사전에 온비드에 회원가입을 한 후 공인인증서를 등록해야 합니다. 경매는 유찰이 되면 20~30%를 낮추어서 매각을 합니다. 공매는 1주 단위로 최초 감정가격의 10%씩 낮추거나 일정한 비율 없이 낮추기도 합니다.